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　　尹律師：

　　您好！我和女友戀愛多年，打算明年結婚，目前正在看房。考慮到各自的收入，我們不想有過大的房貸壓力，打算在稍遠一點兒的地方買房。最近我們在郊區(qū)看了一套房，價格和環(huán)境都很合適，交通也比較方便，但中介說是小產(chǎn)權房，沒有產(chǎn)權證。請問小產(chǎn)權房到底能不能買？

　　北京讀者 杜先生

　　杜先生：

　　您好！相對于普通的商品房來講，價格便宜是小產(chǎn)權房的一大優(yōu)點，這對于資金有限又急于安家的買房者來說是不小的誘惑。物權采取登記制，房屋作為典型物權如何確定所有權就是以登記為準，沒有房屋所有權也就沒有登記，因此產(chǎn)生的法律風險還是比較大的。我們分別來看：

　　█ 什么是小產(chǎn)權房

　　小產(chǎn)權房并不是一個法律上的概念。我們通常說的“小產(chǎn)權房”主要有兩種，一種是在集體建設用地，也就是“宅基地”上建成的房子，這種只屬于該村的集體所有者，外村農(nóng)民或城鎮(zhèn)戶口居民是無權購買的；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。

　　一般來講，小產(chǎn)權房并未辦理相關證件，也未繳納土地出讓金等費用，所謂“產(chǎn)權證”不是國家法律規(guī)定的產(chǎn)權證，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)的一個備案證件，很多小產(chǎn)權房連這個備案也沒有。

　　█ 小產(chǎn)權房能否買賣

　　根據(jù)我國法律的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。宅基地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，宅基地上所建農(nóng)村房屋也只能在同村組村民之間轉讓。

　　國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?/p>

　　由上可知，小產(chǎn)權房通常只能在本集體經(jīng)濟組織的成員之間，比如本村村民之間進行買賣。城鎮(zhèn)居民購房后，不僅不能辦理房產(chǎn)證，其購買行為也不受法律的保護，要承擔很大的法律風險。

　　█ 購買小產(chǎn)權房的法律風險

　　如前所述，小產(chǎn)權房沒有產(chǎn)權證書，超出法律規(guī)定范圍的買賣不受法律保護，就現(xiàn)階段國家政策和相關要求趨勢而言，小產(chǎn)權房“轉正”可能性不大，購買小產(chǎn)權房的法律風險較大，主要存在以下幾類典型性法律風險：

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　　如前所述，您作為城鎮(zhèn)居民去郊區(qū)購買一套小產(chǎn)權房，這個房屋買賣合同無人申請時對您和賣方是有一定法律約束力的，但是一旦對方去法院申請確認合同效力，這個買賣合同一定是無效的。在司法實踐中大量存在城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權房后賣方反悔，或者小產(chǎn)權房遇上拆遷導致賣方反悔的情形，法院的判決一律是認定買賣合同無效的。

　　（二）不能抵押貸款

　　依據(jù)《民法典》的規(guī)定，歸抵押人所有的房屋可以抵押。房屋的所有權是以登記為準的，《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》中明確規(guī)定小產(chǎn)權房不得登記發(fā)證，所以小產(chǎn)權房不能抵押。

　　我們知道，銀行辦理抵押貸款的前提條件是購房者必須提供房產(chǎn)證明，而非本集體成員的第三人即便購買了房屋也不能合法辦理轉讓過戶，拿不到房產(chǎn)證，自然也就不能將該房屋進行交易或者抵押，無法向銀行申請貸款。

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　　小產(chǎn)權房拿不到正式的房產(chǎn)證，并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權，因此小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權，其本身并不能進行分割或者繼承。

　　不過小產(chǎn)權房雖然沒有物權，但具有相應的財產(chǎn)權益，在涉及到離婚財產(chǎn)分割和繼承的問題時，可以對房屋本身具有的財產(chǎn)權進行處理。這里需要注意的是，小產(chǎn)權房的分割僅限于夫妻相對方。同理，小產(chǎn)權房作為一個“商品”，能夠被占有、使用和收益，這種權利也是可以被分割或者繼承的。

　　█ 律師提醒

　　購房買賣是家庭大事，在目前的法律及政策之下，購買小產(chǎn)權房是存在比較大的法律風險的，尹律師也在這里特別提醒各位讀者朋友：一定要慎重選擇，如果確實需要購買，那么在簽訂相關合同時也務必要把一些具體的事情約定清楚，比如可以約定由賣方來承擔所有的法律風險等，并保留好原始憑證，以降低后續(xù)產(chǎn)生糾紛的風險。

　?。ū本┱惯_律師事務所高級合伙人、律師尹紅志）